За правото

ПРОДАЖБА НА ИДЕАЛНИ ЧАСТИ НА ЛИЦЕ ВЪНШНО ОТ СЪСОБСТВЕНОСТТА

Дарствената сделка и покупко-продажбата в хипотезата на чл. 33, ал. 1 от ЗС във връзка с чл. 26, ал. 1 от ЗЗД – заобикаляне на закона или не

Във връзка с ТР No.5/2012 г. на ОСГК на ВКС

Чрез нормативните правила на чл. 33 от Закона за собствеността (ЗС), законодателят е задължил всеки собственик, желаещ да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице, първо да предложи на другите собственици да купят тази част при същите условия, да представи пред нотариус писмени доказателства, че е сторил това и да декларира писмено, че никой от тях не е приел така отправеното предложение. Едва тогава той е свободен да продаде своята идеална част на третото за съсобствеността лице. По своята същност нормативните правила, залегнали в чл. 33 от ЗС представляват една законово уредена рестрикция на правото на собственост върху идеална част от недвижим имот, при което се засяга правомощието разпореждане, като се ограничава свободния избор на купувач.

В случай на нарушаване на изискванията на чл. 33, ал. 1 от ЗС, за останалите съсобственици възниква преобразуващо право да изкупят продадената на третото лице част от имот при действително уговорените условия. Задължение да се предложи първо на останалите съсобственици е налице обаче само в случаите, когато собственикът продава на трето лице своята идеална част или част от нея, но не и когато дарява същата на трето лице. Такова задължение съсобственикът няма и когато се разпорежда със своята идеална част в полза на един или няколко от останалите съсобственици.

Уреденото в тази норма е израз на стремежа на законодателя за ограничаване раздробяването на собствеността. Това правило ползва останалите собственици на имот, предоставяйки им една възможност за окрупняване на дяловете си или респективно за ликвидиране на съсобствеността.

Видно е, че според законодателя, основната цел, преследвана от продавача-съсобственик при продажбата на притежаваната от него идеална част от недвижимия имот, е да получи очакваната продажна цена. Поради това, за продавача-съсобственик следва да е безразлично кой ще плати исканата цена – друг съсобственик на имота или трето за съсобствеността лице. От друга страна, все по-често през последните години са проследими случаи, при които съсобственици не желаят да продадат своята идеална част на другите съсобственици поради различни житейски причини (най-често нетърпими отношения; невъзможност за откриване на съсобственик, за да му бъде връчено предложение; стремеж към привличане на лице като съсобственик с по-големи финансови възможности с оглед бъдещо застрояване на поземлен имот и др.), а се опитват да направят това в полза на лица, които са външни за съсобствеността.

Прякото нарушение на изискванията, залегнали в чл. 33, ал. 1 от ЗС би било един трудно осъществим юридически факт без употребата на неистински документи относно предлагането на продаваната идеална част на другите съсобственици и/или използването на декларация с невярно съдържание относно неприемането на направеното, регламентирано от закона предложение. Сключването на тези договори, тяхната форма изисква нотариален акт, от своя страна нотариусите следят стриктно за спазването на чл. 33, ал. 1 ЗС.

Заради това, съсобствениците, които не желаят да предложат дела си за изкупуване на останалите съсобственици, а на трето лице, често прибягват до сключването на два последователни договора с третото лице. Първият договор – за дарение има транслативен ефект и цели да предаде качеството на съсобственик на третото лице, външно за съсобствеността. В резултат на него третото лице придобива част от идеалната част на съсобственика, докато вторият договор, сключен най-често непосредствено след първия, вече е сделката покупко-продажба, обективираща волята на съсобственици. Изповядването на двете сделки бива извършвано обикновено в един и същи ден, с поредни номера на нотариалните актове.

 

В подобна комбинацията от два такива последователни договора изниква въпросът представляват ли тези действия заобикаляне на закона по смисъла на чл. 26, ал. 1 от ЗЗД, т.е. използват ли страните една или повече сделки, за да постигнат резултат, който императивни норми не допускат или не? До скоро не съществуваше единно становище по въпроса, т.к. аргументи и в двете посоки не липсваха. С разрешението на този проблем се зае Общото събрание на гражданската колегия на Върховния касационен съд, а изводите на съда бяха отразени в Тълкувателно решение No. 5/2012 г. от 28 ноември 2012 г.

В диспозитива на споменатото, поставеният материално-правен въпрос бива разрешен по следния начин: „Когато с договора за дарение се отчужди идеална част от частта на дарителя в съсобствен имот в полза на трето за съсобствеността лице и останалата част е прехвърлена впоследствие с договор за продажба на същото лице, без частта на дарителя да е предложена за изкупуване на първоначалните съсобственици съгласно чл.33 ал.1 ЗС, няма заобикаляне на закона по чл.26, ал.1 предл.второ ЗЗД“.

Позовавайки се на постановеното от гражданската колегия на Върховни съд някои съдилища в страната стигат до решения, които откровено се отдалечават от преценката на установените факти и обстоятелства във всеки конкретен случай дори когато има категорични съмнения за наличие на заобикаляне на закона. В тази връзка е и Решение №253 от 13.02.2013 г. по г.д. №3157 по описа на Окръжен съд Пловдив за 2012 г. В цитираното решение лице, страна по отношение на съсобственост, прехвърля посредством дарение 1/100 идеална част от своя дял в съсобствен имот на трето външно за собствеността лице. Още в деня на дарението е сключен и договор за покупко-продажба за останалите идеални части от дела на съсобственика-прехвърлител. Ищецът-съсобственик посредством заведения от него иск моли съда да прогласи нищожността на първоначално сключената сделка за дарение и прилагането на чл.33 ал.1 ЗС по отношение на него. Вземайки предвид ТР 5/2012 ОСГК на ВКС, Окръжен съд Пловдив потвърждава решението на първоинстанционния (Районен съд Пловдив), с което се отхвърлят обективно и кумулативно съединените искове на ищеца с правна квалификация чл.26 ал.1 предл.2 ЗЗД и чл.33 ал.1 ЗС.

Разглеждайки по-подробно описания по-горе казус и по-конкретно фактите и обстоятелствата по делото, не би могло да се подмине една очевидна фактическа обстановка, която категорично напомня за действие по заобикаляне на закон, с една единствена цел – постигане на забранен от закона резултат.

Въпросът, дали има заобикаляне на закона или не, е практически важен не само с оглед съдбата на сключените договори, техният резултат и правата на третото лице – надарен и купувач, но и поради това, че различни биха били правните последици по отношение правата на другите съсобственици, а така и също и по отношение на други трети лица, които може да са придобили права на свой ред от това трето лице върху идеалната част. Заобикалянето на закона е основание за нищожност на договорите, което е уредено в чл. 26, ал. 1, предложение 2 ЗЗД като отделно от противоречието на закона (Чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД) основание за нищожност. Това самостоятелно основание на нищожността на сделките съдържа три съществени елемента в своя фактически състав: (i) извършване на една или повече сделки, всяка от които сама по себе си не противоречи на повелителните правила, съдържащи се в нормативни актове; (ii) постигане на забранен или непозволен от закона правен резултат чрез извършените сделки и (iii) участниците в сделката (страните или техните представители) съзнават, че чрез извършената сделка(и) постигат една цел, която законът им забранява, като при двустранните сделки – договорите и двете страни следва да са наясно с това обстоятелство и да преследват постигането на забранената от закона цел. С други думи, те трябва да споделят обща цел за постигане на запретения или непозволен резултат. Ergo, за да е налице заобикаляне на закона като основание за нищожност на една или няколко сделки по смисъла на чл. 26, ал. 1 пр. 2 ЗЗД, е необходимо кумулативното наличие на описаните три елемента. Първите два елемента са обективни, а третият е субективен.

Ето защо, за да се отговори на въпроса, дали има заобикаляне на закона по смисъла на чл. 26, ал. 1, пр. 2 ЗЗД в случаите на два последователни договора (каквато и хипотеза е разгледана в ТР No. 5/2012 г, както и в посоченото съдебно решение на Окръжен съд Пловдив) – дарение и последваща продажба на същото лице, трябва да се изследва наличието на трите елемента от фактическия състав на заобикалянето на закона в описаната хипотеза.

Ако приемем, че всички други законови изисквания за действителност по отношение на такива два последователни договора са спазени, то те биха били съобразени с изискванията на повелителните норми и следователно първият елемент от фактическия състав на заобикалянето на закона би бил налице.

Вторият обективен елемент, наличието на който трябва да се изследва, е дали с тези две последователни сделки – дарение и последваща продажба на едно и също лице, което е външно за съсобствеността, извършени от съсобственик на недвижим имот, се постига забранена от закона цел или правен резултат. Ето защо считаме, че във всеки един конкретен случай е необходимо да се установи какъв точно е правният резултат, с който се постига с извършването на двете сделки и дали законът го забранява. Резултатът е придобиване на право на собственост върху идеалната част от недвижимия имот от лице, което не е собственик преди извършването на първата сделка (дарението), законът не установява забрана за постигането му. Член 33, ал. 1 ЗС само вменява в задължение на съсобственика да предложи на другите съсобственици да купят неговата идеална част, ако желае да я продаде, при това при същите условия, но не и да изключи въобще придобиването на тази идеална част от трето лице, включително и чрез договор за покупко-продажба. Въпреки това е важно да се отбележи моментът на сключените последователно сделки (най-често един и същ ден, с поредност номерата на нотариалните актове), размерът на дарените и продадени, чрез втората сделка, идеални части, също така съществува ли и дарствено намерение при първата.

Изследването на въпроса за наличието на третия елемент от фактическия състав на заобикалянето на закона като основание за нищожност по чл. 26, ал. 1, пр. 2 ЗЗД, който е субективен, а именно наличието на споделена от участниците в сделката (сделките) обща цел за постигането на забранен от закона резултат, трябва да се изследва и установява за всеки конкретен случай, при който има съмнение за заобикаляне на закона. Именно защото е субективен елемент, не е възможно да се даде общовалиден отговор на въпроса, дали при една сделка или поредица от сделки, участващите в тях лица с общо съзнание са преследвали постигането на забранения резултат. В някои случаи може да са го преследвали, а в други случаи – да не са или само едната от страните при двустранните сделки да е преследвала постигането на забранената от закона цел.

По отношение по-специално на съчетанието дарение и последваща продажба на едно и също лице на идеална част от съсобствен имот може да съществува презумпция за наличие на намерение за заобикаляне на закона. Ето защо споделяме мнението, че ако това съчетание от последователни договори бъде признато само по себе си за заобикаляне на закона, всъщност ще се създаде нова норма – презумпция по отношение на намерението на страните. Подобна презумпция не се съдържа в закона. Аналогично е положението и с категоричното отхвърляне на възможността при подобни последователни договори да се цели заобикаляне на закона, с което правната норма от външна страна ще бъде запазена, но страните ще са имали за цел да постигнат непозволен или забранен от закона, каквото бе прогласено в Тълкувателно решение No 5/2012 г. Тезата, застъпена в споменатото ТР е, че вторият обективен елемент от фактическия състав на „заобикаляне на закона“ като основание за нищожност на сделката никога не може да бъде изпълнен в разглежданата обстановка. Това е така, защото чрез дарението не се постига забранен от закона резултат – резултатът от дарението е прехвърляне на правото на собственост, а този резултат не е забранен от закона. Тъй като този елемент според ВКС никога няма да бъде налице, не може да се изпълни и фактическият състав за нищожност на договора за дарение поради заобикаляне на закона.

Без да целим очевидна атака на тезата на Върховния съд, можем само да отбележим, че резултатът от сделката – прехвърлянето на правото на собственост, по подобие на хипотезата, че се цели „заобикаляне на закона”, можем да приемем като една презумпция. Това е така, тъй като с редица такива договори е напълно възможно да се цели и лишаване на останалите съсобственици от правото да изкупят общата вещ, което е забранено от закона.

Изследването на проблема за наличие на заобикаляне на закона в комбинацията от сделка за дарение и покупко-продажба е безпредметно. Липсва законова презумпция относно субективния елемент на заобикалянето на закона, относно намерението на страните в подкрепа на твърдението, че не представляват така последователно сключените сделки заобикаляне на закона. Нещо повече поради естеството на основанието за нищожност – въпросът, разрешен в ТР No5/2012, дали със сключването на дарение страните са преследвали посочената по-горе цел, трябва да бъде изследван при всеки отделен казус и ако такава цел липсва, не следва да се приеме, че сделката е нищожна съгласно чл. 26, ал. 1 от ЗЗД, в подкрепа на другата теза, застъпена и в особеното мнение на съдия Надя Зяпкова.

Дали е налице заобикаляне на закона следва да се преценява във всеки конкретен случай с оглед установените по делото факти и обстоятелства, т.к. в преобладаващата част от случаите дарението се извършва точно, за да се преодолее забраната на чл. 33, ал. 1 от ЗС, като тогава обичайно дарената част от имота е изключително малка, дарението и продажбата се извършват последователно в един и същи ден или в близък отрязък от време, понякога надареният е дори юридическо лице, което до голяма степен изключва наличието на дарствено намерение у дарителя и т.н. Нещо, което е повече от очевидно, в споменатото Решение на Окръжен съд Пловдив, където забелязваме именно същите комбинация от действия и наличие на факти и обстоятелства, които пораждат съмнение за преследване на една забранена от правото цел, осъществена чрез позволени средства или казано иначе – заобикаляне на закона.

В цитираното Решение №253 от 13.02.2013г. по гр.д. №3157/2013 наблюдаваме следната фактическа обстановка: две последователно, сключени сделки с нотариален акт за дарение на идеални части от недвижим имот с No. 155 от 20 май 2011 г. с рег. No. 1365, по нотариално дело No. 157/2011 и нотариален акт за покупко-продажба на идеални части от недвижим имот No. 156 от 20 май 2011 г. с рег. No. 1366, по нотариално дело No. 158/2011 г. В конкретния казус е видно именно споменатото по-горе извършване на сделките, последователно в един и същ ден, с поредност на регистрационните номера, номерата на нотариалните актове и нотариалните дела, което поражда очевидно съмнение за преследвания резултат чрез сключване на същите. Още повече размерът на надарената идеална част (1/100) и впоследствие идеалните части (99/100), предмет на последвалия договор за покупко-продажба, също би трябвало да бъдат обект на допълните изследване на дарственото намерение на прехвърлителя, от една страна. И от друга страна, доколкото в такива случаи продажната цена по договора за покупко-продажба е уговорена не само за продаваната иделана част, а и за дарената, то договорът за дарение прикрива договор за продажба и е симулативен, ergo ще е нищожен и на това основание.

Във връзка с изложеното по-горе считаме, че постановеното в тълкувателното решение по поставения въпрос не разрешава една противоречива практика, а напротив усложнява в известна степен сделките, сключени в тази хипотеза. Постановеното решение възпира справедливата оценка на съдилищата в подобни случаи, които трябва да преценяват във всеки един конкретен такъв с оглед на установените по делото факти и обстоятелства, какъвто пример бе посочен с гр.д. No. 3157/2013 г. по описа на Окръжен съд Пловдив, където съединените кумулативно и обективно искове с правни квалификации чл. 33, ал. 1 от ЗС и чл. 26, ал. 1 от ЗЗД са отхвърлени, а решението окончателно и не подлежащо на обжалване. Ето защо в случай че страните по договор за дарение са сключили същия с цел да преодолеят изискванията на чл. 33, ал. 1 от ЗС, дарението ще бъде нищожно поради заобикаляне на закона, в така издаденото решение на общото събрание на гражданската колегия, по наше мнение за тълкуване трябваше да се предложат какви факти биха показали, че по-вероятно целта, преследвана от страните, е да избегнат приложението на чл. 33 от ЗС, защото под общ знаменател не бихме могли да подведем последователното сключване на двете сделки, определяйки ги като такива по заобикаляне на закона или не.

В заключение ще повторим няколкократно, застъпената си теза относно решението на поставения материалноправен въпрос за безпредметен и такъв, създаващ една явна възможност да се заобиколя закона с пълна сила в ситуация, в която съсобственикът, чието право на изкупуване е ограничено именно с такава цел, не би имал възможност за каквато и да е било защита. В тази връзка споделяме и мнението, че в подобни хипотези обстойно е необходимо да бъдат изследвана детайлно фактическата обстановка, за да се даде едно справедливо и истинно разрешение на подобен проблем, където наблюдаваме последователно сключване на сделките за дарение и покупко-продажба със очевидно съмнение за преодоляване изискванията на чл. 33, ал. 1.

  1. Димитров, М. Някои практически въпроси при прилагането на чл. 33 от Закона за собствеността – ДАЙДЖЕСТ „СОБСТВЕНОСТ И ПРАВО“, 2012 Г., КН. 07”, с. 39;
  2. Таджер, В. „Гражданско право на НРБ. Обща част”. Дял II, С.: Наука и изкуство, 1973, с. 251. Също Кацарски, Ал. „Заобикаляне на закона като основание за нищожност на сделките”. – „Съвременно право”, 1, 1992, с. 85;
  3. Решение №253 от 13.02.2013 г. по г.д. №3157 по описа на Окръжен съд Пловдив за 2012 г.;
  4. Тълкувателно Решение 5. от 28 ноември 2012 г.

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *